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14 de Outubro de 2019

Virei síndico. E agora?

Mauricio Leira dos Santos, Advogado
mês passado

É comum ouvir de condôminos e moradores insatisfeitos com a administração de seus condomínios algumas frases como: “pago o condomínio e não vejo melhorias”, “o condomínio está caro e não tem nada de bom". Visando uma mudança para o bem, algumas dessas pessoas decidem, então, elegerem-se ao cargo de síndico, subsíndico ou de conselheiro de onde moram. O problema é que muitas delas não conhecem das obrigações e até onde vai a autonomia de um síndico. Segue nessa matéria algumas dicas de como deve proceder o síndico para se resguardar e não ser responsabilizado civilmente por omissão.

O síndico, eleito pela Assembleia, é o representante geral dos condôminos, salvo renúncia ou destituição. Como pessoa de confiança deles, pode ser exonerado sem que lhe assista direito a reclamação. Suas funções são remuneradas segundo o que dispuser a convenção, fixando-lhe os proventos a mesma Assembleia-Geral que o eleger. Regra prevista tanto na Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio e Incorporações), Art. 22, § 4º e Art. 1.347 do Código Civil. Lembrando que a Lei não obriga que haja a figura do subsíndico, ficando restrito ao que diz em Convenção.

Uma vez eleito o síndico, importante que este tenha conhecimento de suas responsabilidades. Como já falado, por ser representante dos condôminos, responde pela má execução das incumbências, como pela omissão culposa, bem como pelos atos por ele praticados abusivamente, podendo responder cível e criminalmente. Assim, é de extrema importância conhecer bem a Convenção e Regimento Interno do condomínio, além das Leis municipais e estaduais, Lei dos Condomínios e o Código Civil. O CC/02 começa a falar de Condomínios edilícios no Art. 1.331 e elenca os deveres do síndico no Art. 1.348 que diz:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º - Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º - O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.Segundo o advogado especialista em Direito Condominial Dr. Maurício Leira, as atribuições do sindico conforme elencados no Art. 1.348, CC, deve-se distinguir algumas de natureza meramente administrativa, podendo ser delegáveis a pessoas de sua responsabilidade, mediante aprovação da Assembleia-Geral de Condôminos. E quando se trata da efetivação de medidas de sua atribuição normal, tem a representação para ingressar em juízo contra o condômino ou contra qualquer estranho, independentemente de prévia autorização.

Ciente de suas obrigações, o síndico deve analisar as finanças do condomínio. Se as contas das gestões anteriores estiverem aprovadas e, de fato, sem fraudes, cabe ao novo síndico tentar diminuir os gastos, se possível. Se não aprovadas, é possível abrir um prazo de 45 para que o síndico anterior se explique. Se não forem satisfativa suas explicações e ainda forem reprovadas as contas, deverá ser realizada uma auditoria das contas por empresa diversa da que faz a contabilidade.

Para tentar diminuir os gastos, vale focar nas despesas ordinárias (água, luz, funcionários, outros), reavaliar contratos em vigor, fazer a manutenção preventiva – afinal é sempre melhor remediar que arcar com altos custos de uma obra emergencial – e diminuir a inadimplência. E para alcançar tais objetivos, é sempre aconselhável o condomínio ter à disposição uma administradora, uma contabilidade e um corpo jurídico de confiança.

Junto à contabilidade e ao jurídico, o síndico pode avaliar a possibilidade de diminuir o gasto com folha de pagamento, instalar hidrômetros individuais – o que demandaria assembleia e quórum específico, que falo em seguida -, analisar os contratos em vigor para verificar se o preço dos produtos ou serviços fornecidos ao condomínio estão dentro do valor de mercado e combater a inadimplência. Esta questão é sempre polêmica, porém é possível a cobrança extrajudicial e judicial – esta somente por meio de advogado – e, se for o caso, convocar assembleia para aumentar as quotas condominiais.

Analisada as finanças, o síndico pode, então, realizar obras no condomínio. Mas para isso, é importante atentar-se às exigências do Código Civil ou da Convenção quanto aos quóruns de aprovação de obras, lembrando sempre que o Código se sobrepõe à Convenção. Destaca-se, portanto, o Art. 1.341 e seguintes do Código Civil sobre obras voluptuárias, úteis, necessárias e seus quóruns respectivos.

Ressalto que, os quóruns especiais de aprovação nas assembleias não são somente para obras, mas também para alteração de Convenção e Regimento Interno, aplicações de multas – quando for de 5 a 10 vezes o valor da quota condominial, dentre outros pertinentes – previstas no Código Civil e se um quarto dos condôminos requererem uma assembleia poderá ser convocada pelos condôminos.

Como já falado anteriormente, no caso de não cumprimento dos seus deveres, o síndico pode ser destituído em assembleia em 3 casos: prática de irregularidades, não prestação de contas e não administrar o condomínio convenientemente. Assim preza o Art. 1.349, Código Civil. Apesar da função de síndico ser trabalhosa e até estressante muitas vezes, não pode ser confundida como relação de trabalho entre síndico e condomínio. Nesta relação não se cria vínculo trabalhista, pois o síndico é um representante e não empregado, pode ser destituído como qualquer mandatário e sem direito a indenização por uma destituição. O síndico não goza de proteção trabalhista, por isso jamais adquire estabilidade independentemente do tempo na função.

Por fim, devo esclarecer que trago aqui somente alguns pontos importantes na administração de um condomínio e na responsabilidade que carrega o síndico. Por este motivo, aquele interessado à função de síndico, lembre-se, nunca se omita de suas obrigações e, se possível, procure um engenheiro para questões de obras e estruturais e procure um jurídico para assessorar o condomínio.

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